Woning kopen in het buitenland

• Nederlanders woonachtig in het buitenland met een eigen huis in Nederland hebben vaak een probleem met het verzekeren van het risico van het bezit van een eigen huis.
• Denk hierbij aan inboedel, opstal (woonhuis), aansprakelijkheid en rechtsbijstand. Nederlandse verzekeraars accepteren vaak geen particuliere dekking meer indien de eigenaar in het buitenland woonachtig is, uitgeschreven is bij de gemeente.
• Ook verhuur van de woning en elders (familie, opslag) opgeslagen inboedel is vaak lastig te verzekeren.
• Lees meer bij de gespecialiseerde JoHo websites voor de volgende onderwerpen:
  • Risico's bij leegstand en verhuur
  • Offerte aanvragen
  • Hulp en deskundig advies bij verhuur eigen woning
  • Het verzekeren van elders opgeslagen inboedel
  • Huis verhuren: beperk de risico's
  • Een eigen woning aanhouden in Nederland

• Huisbewaring houdt in dat je je huis tijdelijk -en legaal- in bewaring geeft aan een onderhuurder.
• Je kunt in sommige gemeentes huisbewaring aanvragen als je een goede reden hebt om tijdelijk niet in je huis te wonen.
• “Goede redenen” zijn divers, maar ook een lange reis, een verblijf voor werk of studie in het buitenland en bijvoorbeeld remigratie kunnen daaronder vallen.
• Je mag je woning natuurlijk ook gewoon leeg laten staan, mits je zelf ingeschreven blijft staan op het adres. Het is dan vaak wel raadzaam dit te melden aan de verhuurder, hypotheekverstrekker en/of verzekeraar, i.v.m. mogelijk verhoogde risico's bij leegstand.
• Vraag huisbewaring in ieder geval aan ruim vóór je vertrekt; behandelingstermijnen willen nog wel eens variëren (check dit op tijd, hou minimaal rekening met een tweetal weken, vaak meer als je aanvraag via een woningcorporatie loopt)
• Kosten van (een aanvraag voor) huisbewaring variëren van nihil (vaak bij gemeentes) tot een bijdrage (soms bij particuliere eigenaren of woningbouwcorporaties).
• Vaak worden er voorwaarden gesteld aan het type woning dat je in bewaring wilt geven; bijvoorbeeld een sociale huurwoning via een woningcorporatie of een koopwoning (waarvan jij de eigenaar/bewoner bent) waarvan de huur volgens een puntenstelsel lager is dan een vastgesteld maximum bedrag.
• Er is sprake van huisbewaring als je iemand langer dan een minimum periode (bijvoorbeeld drie maanden) in je woning laat wonen, je zelf tijdelijk ergens anders gaat wonen (of reizen), en de huisbewaarder op jouw adres ingeschreven komt te staan. Huisbewaring is vaak ook “eindig”: er wordt een maximum periode vastgesteld waarin je je huis mag laten bewaren, bijvoorbeeld twee jaar. Doel is dat je na die periode de woning zelf weer gaat gebruiken.
• Er is meestal geen maximum aan het aantal keer dat je huisbewaring kunt aanvragen. Je moet wel altijd éérst weer zelf in het huis wonen, voordat je een nieuwe aanvraag kunt indienen.
• Voor een huurwoning met een huur tot een bepaald maximum moet je vaak verplicht huisbewaring aanvragen, zodat de verhuurder je eerst toestemming kan geven. Soms wordt gevraagd dat je een (voorwaardelijke) huuropzegging tekent, voor het geval je later niet terugkeert in de woning. Als je geen huisbewaring aanvraagt, maar wel iemand anders in je huis laat wonen, is er sprake van (illegale) onderhuur en loop je het risico op ontruiming door gemeente of verhuurder.
• Voor een koopwoning met een (gerelateerde) huur tot een bepaald maximum kun je ervoor kiezen om de huisbewaring formeel vast te leggen. Het is raadzaam om dan juridisch advies te vragen als je wilt voorkomen een tijdelijk huurder via de rechter recht op huurbescherming krijgt. Als je geen huisbewaring aanvraagt, heeft de tijdelijke huurder een huisvestingsvergunning nodig.
• Komt je werkelijke of gerelateerde huur boven een bepaald maximium uit, dan is het meestal niet mogelijk om de huisbewaring formeel aan te vragen. Bij een huurwoning regel je het dan niet via de gemeente, maar via de eigenaar/verhuurder. Bij een koopwoning kun je de huisbewaring zelf regelen; bij voorkeur met juridische ondersteuning.
• De huisbewaarder (persoon die tijdelijk in je huis woont en het contract ondertekent) moet meestal achttien jaar of ouder zijn, mag eventueel een partner en (minderjarige) kinderen meenemen en mag niet de enige hoofdbewoner(s) zijn van een andere woning in dezelfde gemeente (er mag in dezelfde gemeente dus niet een woning leeg komen te staan door de huisbewaring).
• De huisbewaarder schrijft zich bij de gemeente in op het adres waar hij of zij huisbewaarder is. Bij huisbewaring gaat men er van uit dat die persoon dan ook daadwerkelijk op dit adres woont (“de meeste keren overnacht”).
• Als de huisbewaring is goedgekeurd, maak je zelf goede afspraken maken met de huisbewaarder over onder andere het gebruik van de spullen in je woning, het voortijdig opzeggen van de huisbewaring door één van de partijen, de vergoeding die de huisbewaarder gaat betalen.
• De vergoeding die je kunt vragen bij huisbewaring kan bestaan uit bijvoorbeeld: huur (redelijk is: de huur die je zelf betaalt aan de verhuurder, of de via het puntensysteem gerelateerde huur bij een koopwoning), kosten voor gas en licht, vergoeding voor gebruik van de inboedel, gemeentelijke heffingen/belastingen.
• Heb je een koopwoning? Zoek online eens op “huurcommissie” of “huurprijscheck” voor het bepalen van een relevante huurprijs.
• Lees ook tips hoe je kan checken of je te maken hebt met een “betrouwbare” huurder en welke onderdelen je in een huurcontract minimaal opneemt.

NB wanneer je e.e.a. aangevraagd/gemeld hebt en je krijgt geen toestemming van je woningbouwbedrijf, verhuurmaatschappij of hypotheekverstrekker dan wordt het risico uiteraard groter om toch te gaan (onder)verhuren.

• Sommigen kiezen ervoor, na eerst anonieme onderzoek te hebben gedaan, om niets formeel te melden bij bank, verhuurmaatschappij of woningbouwvereniging.
• Zolang je maandlasten worden betaald, levert dat meestal niet zoveel problemen op.
• Heb je weinig financiële buffer en stopt de (onder)huurder met betalen, dan loop je het risico dat je zelf je maandlasten ook niet meer krijgt gefinancierd.

• ga je je huis verhuren, check dan met bank of verzekeraar (de hypotheeknemer) of dit is toegestaan en of er evt. extra voorwaarden worden gesteld aan huurder, huurcontract, aansprakelijkheid.
• dit geldt ook voor (huis)verzekeringen zelf: verzekeraar stelt bij vertrek en/of onderhuur vaak aanvullende eisen rondom aansprakelijkheid, inboedel, opstal, inbraak.
• soms rekent de bank of verzekeraar extra rente, doordat een huis met huurders in waarde daalt.
• hou er rekening mee dat Nederlandse verzekeraars regelmatig überhaupt geen particuliere dekking meer bieden indien je als eigenaar van het huis in het buitenland woont en bent uitgeschreven bij de gemeente in Nederland. Ook verhuur van de woning is dan vaak lastig te verzekeren.
• besteed bij het verzekeren van je woning in Nederland aandacht aan o.a.: opstalverzekering, eigenarenbelang, inboedelverzekering, verhuurdersaansprakelijkheid, rechtsbijstandverzekering

Wat kan JoHo voor je betekenen?

• Lees meer op JoHo expatverzekeringen.nl voor de mogelijkheden om je woning in Nederland passend te verzekeren als je zelf in het buitenland bent .

• Ben je van plan om voor langer dan 8 maanden (in een jaar) naar het buitenland te gaan, dan dien je je in de regel uit te schrijven bij de gemeentelijke basisadministratie.
• Het uitschrijven bij de gemeente kan vervelend zijn als je nét een (sociale) huurwoning hebt bemachtigd, of bijna bovenaan de wachtlijst staat.
• Wil je deze (kans op een) woning niet verliezen, dan kun je hierover het best contact opnemen met je verhuurder/woningcorporatie om grip te krijgen op de (on)mogelijkheden.
• Sommige woningcorporaties bieden de optie om je huis tijdelijk onder te verhuren. Dit mag meestal maximaal 1 of 2 jaar.
• Soms mag je – in overleg met de woningcorporatie – ondanks je uitschrijving op de wachtlijst blijven staan.

• Als je op een wachtlijst staat voor een huurwoning, of een huurwoning hebt via de gemeente, kan dat problemen opleveren.
• Afhankelijk van de situatie, dien je hierover in overleg te gaan met je verhuurder.

Meer lezen

• Woonhuis & Verhuur: bij lang verblijf in buitenland of emigratie 
• Uitschrijven of ingeschreven staan in Nederland bij de Gemeente (BRP) bij vertrek naar buitenland? 